Udział w nieruchomości to ułamkowa część własności — np. 1/3 mieszkania. Możesz go sprzedać bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 KC), użyczyć, zastawić lub zażądać zniesienia współwłasności przez sąd.
Czym jest udział w nieruchomości?
Udział w nieruchomości to idealna część własności — nie fizyczna część nieruchomości, lecz abstrakcyjny ułamek prawa własności. Jeśli masz udział 1/3 w mieszkaniu, nie oznacza to, że jesteś właścicielem jednego z trzech pokoi — jesteś współwłaścicielem całego mieszkania w jednej trzeciej.
Współwłasność w częściach ułamkowych (art. 196 KC) jest najczęstszą formą posiadania nieruchomości po spadku lub po nabyciu przez kilka osób. Każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej nieruchomości, ale musi liczyć się z prawami pozostałych.
Typowe sytuacje powstawania współwłasności: dziedziczenie przez kilku spadkobierców (brak działu spadku), darowizna dla kilku osób, zakup przez kilka osób, rozbiórka małżeńskiej wspólności majątkowej po rozwodzie.
Twoje prawa jako współwłaściciela
Prawo do korzystania z nieruchomości
Masz prawo korzystać z całej nieruchomości współmiernie do swojego udziału i wynikającego z tego prawa — mieszkać, użytkować — jeśli nieruchomość na to pozwala i nie naruszasz praw innych.
Prawo do pożytków i przychodów
Jeśli nieruchomość generuje przychody (czynsz, dzierżawa), masz prawo do ich części proporcjonalnej do udziału — nawet jeśli nie korzystasz z nieruchomości osobiście.
Prawo do sprzedaży swojego udziału
Możesz sprzedać swój udział komukolwiek — bez zgody i bez informowania pozostałych współwłaścicieli (z wyjątkiem gruntów rolnych). Transakcja wymaga formy aktu notarialnego.
Prawo do żądania zniesienia współwłasności
W każdej chwili możesz żądać zniesienia współwłasności — u notariusza (jeśli wszyscy się zgadzają) lub w sądzie (gdy nie ma porozumienia). Termin nie jest ograniczony.
Jak wyjść ze współwłasności? 4 opcje
Sprzedaż udziału inwestorowi
Najszybsza opcja. Sprzedajesz swój udział firmie skupującej udziały (np. Propera). Gotówka nawet w 2–3 dni robocze. Nie wymaga zgody pozostałych.
Sprzedaż całej nieruchomości
Wszyscy współwłaściciele sprzedają razem i dzielą cenę. Wymaga zgody wszystkich — idealna gdy wszyscy chcą wyjść.
Spłata przez pozostałych
Jeden ze współwłaścicieli przejmuje udziały pozostałych i ich spłaca. Wymaga notarialnej umowy i środków na spłatę.
Zniesienie współwłasności przez sąd
Gdy brak porozumienia — sąd dzieli fizycznie, przyznaje jednemu z obowiązkiem spłaty, lub nakazuje sprzedaż licytacyjną. Czas: 6–24 miesiące.
Często zadawane pytania
Tak. Zgodnie z art. 198 KC każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem. Możesz sprzedać go bez zgody i bez informowania pozostałych. Odrębne zasady dotyczą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (SWPL).
Masz prawo do korzystania z nieruchomości, pobierania pożytków proporcjonalnie do udziału, sprzedaży swojego udziału, żądania zniesienia współwłasności. Czynności przekraczające zwykły zarząd (np. wynajem) wymagają zgody wszystkich.
Przy pełnej własności / odrębnej własności (mieszkania, domy, lokale, działki budowlane) nie istnieje ustawowe prawo pierwokupu. Możesz sprzedać udział bez zgody i bez powiadamiania pozostałych. Odrębne zasady obowiązują przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (SWPL).
Trzy sposoby: podział fizyczny (jeśli możliwy), przyznanie jednemu z obowiązkiem spłaty pozostałych, lub sprzedaż i podział ceny. Jeśli brak porozumienia — sąd orzeka w postępowaniu nieprocesowym (6–24 miesiące).
Sprzedaż udziału mniejszościowego jest dużo tańsza niż proporcjonalny udział w cenie całości — ponieważ kupujący nabywa jedynie udział, a nie całą nieruchomość. Cena zależy od lokalizacji, stanu technicznego nieruchomości, popytu na rynku i możliwości dostępu do nieruchomości po zakupie. Jeśli wszyscy zgadzają się na sprzedaż, lepiej sprzedać całość. Jeśli nie — skup udziału przez inwestora jest najszybszym rozwiązaniem.
Masz udział i chcesz szybko wyjść ze współwłasności?
Skupujemy udziały w nieruchomościach — mieszkania, domy, działki — lub bezpłatnie znajdziemy kupca spośród naszych inwestorów. Wycena w 24h, transakcja nawet w 2–3 dni robocze, gotówka na konto.
Bezpłatna wycena udziału →